Снижение налогов на недвижимость скрыто в законе: что нужно знать каждому предпринимателю?

Дмитрий Желнин

Управляющий партнер Митсан Консалтинг, автор курса "Как зарабатывать на снижении налогов на недвижимость"

специально для ГАРАНТ.РУ

Первые шаги в снижении имущественных налогов

Руководители компаний и предприятий всегда держат руку на пульсе налогообложения и заботятся о его справедливости. В частности, это касается налогов на недвижимое имущество и землю: здания, строения, сооружения, помещения и земельные участки, используемые бизнесом в своей деятельности. В данной колонке мы рассмотрим налоги, уплачиваемые бизнесом с объектов недвижимости: налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ) и земельный налог (гл. 31 НК РФ).

Чтобы начать процесс снижения имущественных налогов, предприниматель должен разобраться в налоговом глоссарии – поможем в этом. 

• Главные составляющие формулы расчета налогов:
• объекты налогообложения;
• кадастровая стоимость объектов недвижимости;
• налоговые ставки;
• налоговые льготы.

Говоря про определение вышеуказанных понятий, надо понимать их территориальное законодательное разделение. И если правила определения кадастровой стоимости одинаковы для всех объектов недвижимости на всей территории страны, то, к примеру, налог на имущество организаций является региональным, а земельный – налогом местным. Отсюда – различие ставок и льгот. Они могут устанавливаться как на федеральном уровне, так и на региональном и (или) муниципальном.

Объекты налогообложения

Про объекты налогообложения можно написать диссертацию. Есть множество исключений из объектов налогообложения и по налогу на имущество, и по земельному налогу. Для упрощения задачи в данной колонке рассматриваем только ту недвижимость, которая не освобождена от налогов и в качестве налогооблагаемой базы имеет кадастровую стоимость. 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, и как она снижает налоги

Для уменьшения налога в первую очередь надо обратить внимание на кадастровую стоимость объектов недвижимости. 

На данный момент большинство объектов недвижимости облагаются налогом, исходя именно из кадастровой стоимости. А читая между строк Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Закон о ГКО), можно сказать, что с 2024 года мы полностью перейдем к налогообложению недвижимости от ее кадастровой стоимости. 

Законодательство предусматривает пути снижения кадастровой стоимости. Один из них – ее установление в размере рыночной. 

Порядок простой: владелец объекта недвижимости заказывает у оценщика подобный отчет и затем подтверждает его защитой в суде или специальной комиссии.

Однако, необходимо знать некоторые негативные нюансы при таком способе снижения кадастровой стоимости.

Первое. Согласно требованиям нового законодательства о государственной кадастровой оценке, действие замены кадастровой стоимости на рыночную продлится только до следующей государственной кадастровой оценки, которая теперь будет проводиться каждые 2 года в городах федерального значения или каждые 4 года – в остальных субъектах РФ. Дело в том, что согласно ст. 12 Закона о ГКО для проводящих оценку государственных бюджетных учреждений предыдущие судебные решения или решения комиссий об установлении рыночной стоимости вместо кадастровой играют роль лишь источника информации об оцениваемых объектах, но не обязательны. Собственник потратит время, средства и нервы, но эффект продлится лишь до очередной оценки. 

Второе. По статистике Росреестра, за последние годы, сформировалась тенденция стагнации удовлетворения требований об исправлении кадастровой стоимости в комиссиях¹  (см. рис. 1). 

Судебная система пока чаще встает на сторону заявителей и устанавливает рыночную стоимость вместо кадастровой². Следует при этом учитывать, что упомянутые в статистике решения комиссий и судов относятся в большей степени к оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, которая определялась по ранее действовавшему законодательству. По Закону о ГКО еще далеко не все субъекты РФ провели кадастровую оценку – статистику оспаривания можно будет анализировать только через пару лет. 

Рис. 1.  Количество решений в отношении заявлений, рассмотренных за период  с января по октябрь 2020 года

Третье. Установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость действует на протяжении всего периода: для городов федерального значения – это два года, для остальных регионов – не менее четырех лет. Но при этом, старт времени действия рыночной стоимости – начало того года, в котором рыночная оценка была проведена, и собственник может вернуть налоги лишь за текущий год. То есть все время действия государственная кадастровая оценка не учитывается.

Четвертое. Для подготовки отчета о рыночной стоимости требуется около месяца. Также, нужно сделать пакет документов в комиссию по оспариванию оценки или в суд, что занимает от 3 до 6 месяцев.

Сроки рассмотрения займут еще месяц, при этом нет никаких гарантий, что решение будет принято быстро и будет вынесено в пользу владельца объекта недвижимости. Так что и здесь есть опасность потратить время и нервы впустую.

Пятое. Государственное бюджетное учреждение, которое проводит государственную кадастровую оценку может самостоятельно заменить кадастровую стоимость на рыночную по предоставленному собственником отчету, но это решение может отменить суд в пользу властных структур, если будет доказано ущемление их интересов, в том числе и в области налогообложения.

Есть еще ряд нюансов. Так, заменить кадастровую стоимость на рыночную может, согласно закону, только владелец объекта недвижимости. Это играет роль при осуществлении приватизации государственных или муниципальных объектов недвижимости, так как стоимость выкупа определяется зачастую, исходя из кадастровой стоимости. Если потенциальные покупатели пытаются заменить кадастровую стоимость на рыночную, то ГБУ откажет в снижении, так как у покупателя еще нет права собственности на объект.

Надо понимать, если владелец пытается установить рыночную стоимость вместо кадастровой, и по отчету она ниже кадастровой, то скорее всего, посчитана эта рыночная стоимость "не совсем корректно" с явным учетом интересов собственника объекта недвижимости. В лучшем случае такой отчет о рыночной стоимости не пройдет ни в комиссии, ни в суде. В худшем – может закончиться уголовным преследованием. К тому же уже появились прецеденты привлечения рыночных оценщиков к уголовной ответственности за установление рыночной стоимости вместо кадастровой. Московские власти усмотрели в данном действии мошенничество (Решение Московского городского суда от 11 сентября 2018 г. по делу № 3а-2241/2018). Резюмируя вышеизложенное, можно с уверенностью констатировать факт, что с введением новых законодательных норм ранее действующий метод замены кадастровой стоимости на рыночную перестает работать. 

Что же делать? В законе есть механизм использования метода исправления ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки. Этот метод более эффективен в направлении установления справедливой кадастровой стоимости, и, как следствие, справедливого налогообложения. Подробнее про метод исправления ошибок мы расскажем в следующий раз. 

Снижение налоговой ставки

Максимальные базовые ставки, установленные НК РФ: ст. 380 – по налогу на имущество организаций и ст. 394 – по земельному налогу. При этом региональные или местные органы власти могут ставки дифференцировать. И тут на практике часто имеет место человеческий фактор – когда в организации-налогоплательщике не обращают внимание или просто не знают о возможных местных сниженных ставках, и берут официально установленные федеральные. 

Надо понимать, что сама налоговая инспекция не придет "в гости" к собственникам с известиями о возможности понизить ставку и с констатацией факта переплаты налогов. Специалисты ФНС России ориентированы на сбор налогов по максимальным, федеральным ставкам и не заинтересованы в оповещении собственников о возможности понижения ставок.

Поэтому владельцам бизнеса и объектов недвижимости нужно быть внимательными в данном направлении, самостоятельно отслеживать применяемые ставки и обращать на эти ставки внимание своих сотрудников. В помощь бизнесу – удобный сервис ФНС РФ "Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам" (https://www.nalog.ru/rn78/service/tax/).

Как работают льготы

Льготы по налогу на имущество организаций и земельному налогу также предусмотрены в федеральном законодательстве (ст. 381 и ст. 395 НК РФ), так и в региональных и местных нормативах. И их тоже рекомендуем внимательно отслеживать и грамотно применять.

Так, например, Закон Санкт-Петербурга от 14 июля 1995 г. № 81-11 "О налоговых льготах" дает право организациям уменьшить сумму налога на имущество организаций на сумму налога, исчисленного в отношении объекта недвижимого имущества, используемого указанными организациями для нужд культуры и искусства, образования, физической культуры и спорта, здравоохранения и социального обеспечения, рассчитанную пропорционально доле площади объекта, используемой для указанных нужд, в общей площади такого объекта. Довольно ощутимая льгота и по размеру, и по перечню объектов, в отношении которых она может быть применена. Практика же показывает, что многие собственники имущества в Санкт-Петербурге об этой льготе даже не знают. 

Приятные бонусы

В этой статье мы рассказали о способах снижения имущественных налогов, которые "скрыты в законе". При этом у профессионалов есть совершенно уникальные кейсы по снижению налогов, которые прямо не предусмотрены налоговым законодательством, но уже успели успешно зарекомендовать себя на практике. О них – в следующей колонке.

_____________________________

¹ https://rosreestr.gov.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-/
² https://rosreestr.gov.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/