5 шагов перед покупкой коммерческой недвижимости: подробная инструкция

На правах рекламы
erid: 4CQwVszH9pWuJkt5re3

© Foxyliam / Фотобанк Фотодженика

Приобретение земельного участка, помещения или здания для ведения бизнеса – сложная задача даже для опытного руководителя или юриста, но можно обезопасить себя. Независимо от того, какое назначение будет у недвижимости (офис, бизнес-центр, склад, общепит, автосалон, салон красоты и т. п.), есть общие шаги, которые помогут максимально снизить риски покупателя.

Шаг 1. Запросить выписку из ЕГРН. Она подтвердит право собственности на объект, даст информацию о его основных характеристиках, кадастровой стоимости и т. д.

Особое внимание стоит уделить разделу "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости": это позволит узнать, не передан ли объект в аренду и не действуют ли в отношении него иные обременения (залог, арест, субаренда, сервитут и т. д.).

Если собственником продаваемого помещения или здания является юридическое лицо, содержание выписки из ЕГРН будет максимально полным. Но если недвижимость принадлежит физическому лицу, в выписке не будет указано его Ф. И. О. (ч. 1.3, ч. 7.1 ст. 62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), то есть подтвердить право собственности не получится. В этом случае можно либо провести сделку через нотариуса (который получит выписку из ЕГРН с указанием Ф. И. О. собственника в силу закона), либо попросить собственника внести в реестр "разрешительную надпись", при наличии которой запрет на указание персональных данных в выписке не действует.

Если свежую выписку из ЕГРН предоставил сам продавец, рекомендуем проверить ее достоверность с помощью нового сервиса на сайте Росреестра. Достаточно навести камеру на QR-код, который расположен в правом верхнем углу выписки. Далее пользователь будет автоматически перенаправлен на нужный раздел на сайте Росреестра, где сможет подтвердить подлинность документа.

Шаг 2. Проверить дееспособность продавца и полномочия его представителя (если продавцом является юридическое лицо).

Подтвердить, что компания не прекратила свое существование, можно с помощью выписки из ЕГРЮЛ. На сайте ФНС России есть бесплатный сервис, позволяющий получить электронную выписку мгновенно. Поэтому рекомендуется заказать выписку как минимум дважды: после того как покупатель подобрал оптимальный объект и непосредственно в день подписания договора.

В этом же документе будет указано, какие лица могут действовать от имени компании без доверенности и не находится ли юридическое лицо в процессе банкротства. К слову, крайне рекомендуется изучить бухгалтерскую отчетность организации, сведения о которой также раскрывает ФНС России. Для ознакомления доступны бухгалтерский баланс, отчет о финансовых результатах, отчет об изменениях капитала и отчет о движении денежных средств. Заодно стоит проверить, нет ли у контрагента задолженности по налогам.

Это важно, поскольку позволяет понять, не движется ли компания к банкротству. Если процедуры несостоятельности все же будут введены, сделка по продаже недвижимости может быть оспорена как подозрительная или совершенная с предпочтением (ст. 61.2- 61.3 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Не будет лишним изучить и картотеку арбитражных дел, которая также содержит данные о возбужденных производствах по делам о банкротстве.

Наконец, если от имени продавца выступает представитель, дополнительно проверяется действительность доверенности: на сайте Федеральной нотариальной палаты или через сканирование QR-кода на самой доверенности, причем обязательно посредством специального сервиса. Стоит также внимательно изучить срок действия доверенности и круг полномочий представителя.

Если сделку проводит руководитель компании, понадобится его паспорт и решение о назначении (протокол общего собрания).

Шаг 3. Удостовериться, что соблюдены нормы корпоративного законодательства.

Так, если сделка является крупной, для ее совершения должно быть получено согласие общего собрания либо иного органа (совет директоров, правление), который прописан в уставе. Есть два критерия, по которым можно понять, что сделка является крупной:

• она выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности (то есть основной вид деятельности компании не связан с реализацией недвижимости);
• цена или балансовая стоимость объекта недвижимости составляет 25% и более балансовой стоимости активов (п. 1 ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах").

В любом случае лучше запросить у продавца справку о том, что сделка не относится к крупным.

Помимо этого, одобрения требуют сделки с заинтересованностью. Это такие сделки, в результате которых лица из числа исполнительных органов, контролирующие лица или их родственники получают личную выгоду (ст. 45 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 81 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах"). Проверить наличие заинтересованности покупателю недвижимости очень затруднительно. Поэтому перед совершением крупных сделок целесообразно получить от контрагента решение об одобрении сделки (принимается органом, который наделен этими полномочиями по уставу) – вне зависимости от того, есть фактически заинтересованность или нет.

Шаг 4. Проверить, есть ли споры в отношении объекта недвижимости.

На этом шаге нужно вернуться к картотеке арбитражных дел и узнать, не находится ли объект в эпицентре конфликта. Например, если бывший директор продал недвижимость без согласия учредителей, учредители хотят вернуть ее в судебном порядке и теперь новый собственник пытается избавиться от спорного объекта. Это станет понятным из списка арбитражных дел, которые будут показаны в результатах поиска по ИНН контрагента.

Определенную информацию может дать и выписка из ЕГРН. Станет ясно, является ли объект недвижимости предметом судебного спора, есть ли возражения в отношении зарегистрированного права, можно ли совершить сделку через представителя и т. д.

Если речь о новом объекте, понадобится также проверить наличие разрешения на ввод в эксплуатацию.

Стоит также удостовериться, что у продавца нет долгов по оплате ЖКУ и капремонта, споров с ресурсоснабжающими организациями, операторами по вывозу и утилизации отходов и т. п.

Шаг 5. Выбрать форму расчетов.

Наиболее надежным способом расчетов при покупке коммерческой недвижимости является аккредитив. Схема его использования довольно проста.

Покупатель открывает аккредитив и зачисляет всю сумму по договору на счет банка. Сделать это можно лично в офисе либо, если банк предоставляет такие услуги, онлайн или через мобильное приложение (например, такие опции есть у СберБанка). Для открытия аккредитива нужно предоставить проект договора или предварительный договор: в этих документах должны быть прописаны условия о расчетах через аккредитив с указанием платежных реквизитов продавца. Если продавцов несколько, то придется открывать несколько аккредитивов – отдельно для каждого. Рекомендуемые формулировки договора можно поискать на сайте банка, обычно крупные банки размещают их для примера, например, Сбербанк в разделе “Документы”.

Примерная форма договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами (форма расчета – безотзывный аккредитив)

После регистрации права собственности продавец предъявляет в банк документы, свидетельствующие о переходе права собственности – обычно это выписка из ЕГРН. Если покупатель является физическим лицом (то есть действует запрет на указание его Ф. И. О. в выписке), выход все равно можно найти. Так, банк может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН в Росреестре и получить ее с указанием всех данных о новом собственнике.

К слову, еще одно преимущество аккредитива – это возможность указать любые документы, которые должен предъявить продавец для получения денег по аккредитиву. Например, это может быть разрешение на строительство или на ввод в эксплуатацию, страховой полис, согласие банка на совершение сделки, если недвижимость находится в ипотеке, и т. д.). Покупателю следует максимально детально прописать требования к документам для раскрытия аккредитива: указать название документа, его содержание, срок действия и наименование выдавшего органа.

Разумеется, нужно выбирать надежный и крупный банк (например, СберБанк) – тогда риск отзыва лицензии до раскрытия аккредитива будет минимальным, сеть офисов по всей стране – максимально широкой, а сотрудники смогут проконсультировать и помочь на любом этапе сделки. Кроме того, сделку с расчетами через аккредитив можно будет совершить буквально одним днем, даже если стороны находятся в разных городах.