Общественники предлагают проводить обязательную предварительную экспертизу договоров ренты в органах соцопеки

Авторы инициативы – специалисты Экспертно-аналитического центра при ОП РФ – отмечают, что получателями ренты, как правило, являются люди преклонного возраста, нередко неспособные в полной мере оценить риски, которые они несут в связи с заключением договора ренты. Поэтому получатели ренты довольно часто оказываются жертвами различных злоупотреблений со стороны плательщиков ренты, подчеркивают эксперты.

Таким образом законодателю предлагается внести в Гражданский кодекс правило о том, что одобрение сделки органами опеки будет обязательным условием заключения договора ренты. Для этого рекомендуется возложить на органы опеки и попечительства обязанность осуществлять личный прием потенциальных получателей ренты, разъяснять законодательство в сфере рентных правоотношений и т. д. Кроме того, предполагается, что для оценки дееспособности потенциального получателя ренты органы соцопеки будут собирать сведения о его возможном пребывании на учете в психоневрологическом диспансере. Также предлагается обеспечить эти органы полномочием запрашивать информацию о судимости потенциального плательщика ренты, а также о зарегистрированных договорах ренты с его участием.

Напомним, договор ренты подразумевает, что одна сторона (чаще всего это пожилые люди) передает другой имущество (обычно квартиру или какое-то другую ценную недвижимость) в обмен на регулярное денежное содержание или содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

В ноябре прошлого года правительство внесло в Госдуму законопроект¹ которым предлагается доработать институт ренты (далее – Законопроект). Согласно Законопроекту, в частности, предлагается ввести обязательную единовременную выплату за передаваемую недвижимость, которую плательщик ренты выплачивал бы получателю при заключении договора. При этом нижнюю границу такой выплаты предлагается установить в размере не менее 20% от кадастровой либо рыночной стоимости передаваемой недвижимости (при отсутствии кадастровой стоимости). Но размер ежемесячного содержания при этом будет снижен и составит не менее величины прожиточного минимума в регионе ежемесячно, а в случае его отсутствия – не менее величины прожиточного минимума по стране, размер которого на душу населения сейчас равен 9889 руб. Отметим, что в настоящий момент минимальный месячный объем содержания, вдвое больше (п. 2 ст. 602 ГК РФ). Кроме того, в случае принятия поправок в их нынешней редакции условие о месячной стоимости пожизненного содержания станет обязательным для внесения в договор пожизненного содержания с иждивением. Отметим, что по такому договору плательщик ренты обязуется обеспечивать потребности получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина – и уходе за ним, а также в оплате ритуальных услуг.

Эксперты критикуют поправки, считая, что они оттолкнут потенциальных плательщиков ренты от заключения договоров – особенно во взаимосвязи с поправками, уже внесенными несколько лет назад. Так, Лидия Михеева, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами, комментируя предложения Минюста России о введении единовременной выплаты, в ходе "нулевого чтения" законопроекта, состоявшегося на прошлой неделе в пресс-центре "Парламентской газеты", напомнила, что в 2011 году уже были увеличены размеры минимальных выплат и объемы услуг, предоставляемых получателям ренты – в частности, размер ежемесячных выплат и стоимости услуг стал определяться исходя из прожиточного минимума, а не из МРОТ, как до поправок (п. 1-3 ст. 3 Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 363-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). По ее словам, это уже привело к снижению интереса потенциальных плательщиков ренты к такого рода сделкам.

Таким образом вопрос о целесообразности дальнейшего увеличения финансовой нагрузки на плательщиков ренты за счет единовременной выплаты при заключении договора, по мнению Лидии Михеевой, является дискуссионным. "При всех ли обстоятельствах приобретатель имущества будет готов на заключение такого [с учетом обязательного первоначального взноса плательщика. – Ред.] договора, или быть может логичнее для него будет обратиться в банк для получения ипотечного кредита? Ведь при этом он приобретает объект безо всяких обременений и необходимости взаимодействовать, как правило, с пожилым собственниками. И получая кредит в банке гражданин понимает, какие именно затраты он понесет. Сохранится ли потребность в этом договоре в текущих экономических условиях [в случае принятия поправок. – Ред.]? Какая альтернатива будет у пожилого собственника с которым никто не захочет вступать в рентные отношения? Есть ли альтернатива для тех пенсионеров, которые обладают недвижимостью, но не имеют достаточных доходов для достойного существования?", – задалась вопросами член ОП РФ?

С позицией Лидии Михеевой о необходимости соотнести предлагаемое регулирование рентных отношений с текущими экономическими условиями согласен и Леонид Шафиров, член Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами. Он полагает, что низкая стоимость объектов недвижимости в ряде регионов делает ренту нерентабельной, поскольку мало кто соглашается выплачивать значительные суммы в месяц в обмен на квартиру стоимостью 1 млн руб. или даже меньше. "В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах рента будет экономически обоснованной, однако в небольших городах и населенных пунктах как была рента малодоступной, так она таковой и останется. Если мы хотим, чтобы рента стала доступной для граждан, возраст которых еще позволяет воспользоваться этими деньгами, наверно, ежемесячный платеж должен быть снижен, – подчеркнул эксперт.

В свою очередь заместитель директора Департамента экономического законодательства Минюста России Денис Новак также подтвердил, что число заключаемых договоров ренты в связи с произошедшим в 2011 году ужесточением требований к договорам ренты уменьшилось. "Минюст России отдает себе отчет в том, что правило о двух прожиточных минимумах делает непосильными выплаты для части добросовестных участников этих отношений, тех же самых родственников. В регионах эти выплаты сопоставимы с размерами ежемесячных взносов по ипотечным кредитам. Поэтому было предложено снизить минимальные выплаты до одного прожиточного минимума", – отметил при этом представитель ведомства-разработчика законопроекта.

Законопроект предполагает также, что пожизненно содержать получателей ренты смогут только физические лица и НКО (сегодня это не запрещено и коммерческим организациям). Разработчики инициативы обосновывают свою точку зрения в этой части тем, что коммерческие организации могут допускать злоупотребления, а контролировать их деятельность практически невозможно, поэтому защитить получателя ренты государству тяжело. В то же время НКО в силу законодательства находятся под особым контролем, поэтому их так или иначе можно проверять, полагают авторы документа. Так, НКО предоставляет информацию о своей деятельности Росстату и налоговым органам, учредителям и иным лицам в соответствии с законодательством и ее учредительными документами. А в случае неоднократного нарушения этого требования Минюст России вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации данной организации (п. 1, п. 10 ст 32 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях").

Между тем, по словам Лидии Михеевой, у органов юстиции отсутствуют реальные возможности осуществлять предметный контроль над НКО, который на сегодня фактически исчерпывается анализом получаемых от НКО отчетов. При этом реакция Минюста России может последовать только в том случае, если НКО не подготовит соответствующий отчет, отметила она. "Непонятно, как этот механизм защитит получателя ренты. Возникает вопрос, будет ли Минюст России ежемесячно приходить к каждому получателю ренты и выяснять, насколько добросовестно та или иная НКО исполняет условия договора? Поэтому представляется, что контроль Минюста России над НКО – это не аргумент в пользу ограничения круга возможных плательщиков ренты", – добавила представитель ОП РФ. При этом она напомнила, что исполнителем по одному из самых успешных проектов по пожизненному содержанию с иждивением пожилых граждан – проекту московского правительства, выступало унитарное предприятие, то есть коммерческое юридическое лицо.

В ответ на эти замечания Денис Новак подчеркнул, что коммерческие юридические лица отвечают перед истцами лишь принадлежащим им имуществом, что нередко позволяет их учредителям избежать материальной ответственности.

Как рассказал представитель Минюста России, ведомство задалось целью проработать технические нюансы ренты и защитить в первую очередь права пожилых людей, так как недобросовестные лица, которые не желали терять свои сверхдоходы, стали обходить правила ГК РФ. Самым удобным способом для этого, по его словам, стало заключение договоров ренты за символическую плату. "Сейчас возмездность ренты исключает обязанность плательщика фиксировать в договоре минимальное предоставление в адрес получателя ренты. Вот этим и пользуются недобросовестные плательщики.", – отметил Денис Новак.

В свою очередь Игорь Матвеев, заведующий кафедрой гражданского права и процесса Государственного университета управления, полагает, что исходя из цели договора – приобрести право на жилое помещение – необходимо ограничить круг плательщиков ренты исключительно физическими лицами. "Перепродажа квартиры не может выступать главной целью в рентных отношениях", – подчеркнул эксперт.