Новости и аналитика Аналитические статьи Всем выйти из тени, или Новые нормы об учете "бесхозных" объектов капитального строительства

Всем выйти из тени, или Новые нормы об учете "бесхозных" объектов капитального строительства

Всем выйти из тени, или Новые нормы об учете ''бесхозных'' объектов капитального строительстваНедавние факты сносов во внесудебном порядке объектов самовольного строительства в Москве и ряде субъектов федерации, вызывают озабоченность не только у собственников коммерческой недвижимости, но и у обычных граждан – владельцев земельных участков и возведенных на них жилых и иных сооружений. Ужесточение правил государственной регистрации объектов недвижимости и прав собственности на них с одновременным расширением полномочий органов местного самоуправления заставляют собственников более серьезно относиться к оформлению своих прав и побуждают задаться вопросом: а все ли в порядке с документами на принадлежащий им жилой дом, земельный участок, дачу и т. д.? Причем, это относится в равной степени к владельцам как вновь созданных или образованных объектов недвижимости и объектов незавершенного строительства, так и построек с многолетней историей.

 

Новое правило 

В последнее время граждане свои опасения связывают с вступившими в силу 1 декабря 2015 года поправками в Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее – закон о кадастре), внесенными Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 251-ФЗ (далее – Закон № 251-ФЗ). В СМИ встречаются различные трактовки этих изменений с подчас диаметрально противоположными выводами.

О том, может ли налоговая база для исчисления земельного налога изменяться для целей налогообложения в течение налогового периода, узнайте из "Энциклопедии решений. Налоги и взносы" интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите бесплатный доступ на 3 дня!
Получить доступ

Так, ст. 45 закона о кадастре, касающаяся ранее учтенных объектов недвижимости, то есть тех, которые были зарегистрированы до 1 марта 2008 года – даты введения действующего порядка учета недвижимости, и которым были присвоены кадастровые номера, была дополнена новым п. 4.1 (ст. 2 Закона № 251-ФЗ). Согласно этим поправкам на Росреестр была возложена обязанность информировать местные власти о выявленных "бесхозных" ранее учтенных постройках. Новые правила распространяются на те объекты недвижимости, которые были учтены на основании "старых" документов, выданных до принятия закона о кадастре и информация о владельцах которых не была включена в Государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) по истечении пяти лет с даты присвоения этим объектам кадастровых номеров. Теперь Росреестр обязан передать эту информацию муниципалитетам в течение 10 рабочих дней с момента окончания указанного срока.

В то же время эти правила не применяются к зданиям и сооружениям, если была проведена госрегистрация права собственности, а значит – соответствующая запись имеется в ГКН, хотя бы на одно помещение, расположенное в них, а также к многоквартирным домам и помещениям, находящимся в них и составляющим общее имущество (п. 4.1 ст. 45 закона о кадастре). При этом, нужно отметить, что к неосвоенным участкам земли эти правила не относятся.

Более того, аналогичное правило предусмотрено и в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – новый закон о регистрации недвижимости) – сведения бесхозяйных ранее учтенных с также будут направляться Росреестром в органы местного самоуправления (ч. 10 ст. 69 нового закона о регистрации недвижимости). Возникает вопрос, кого в первую очередь затрагивают эти требования и каковы последствия новых требований?

 

Кого касаются поправки?

Принимая данные поправки, законодатель, очевидно, преследовал цель мотивировать собственников регистрировать свои права на объекты недвижимости, в том числе ранее учтенные объекты с присвоенными кадастровыми номерами, считает юрист Коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Ирина Орешкина."Росреестр в последние годы активно проводил инвентаризацию земель, и логично, что в результате ведомство получило определенный массив информации о неоформленных постройках, за которые их владельцы, в том числе, не платят налоги. Ясно, что собственников этих объектов тем или иным способом будут выводить "из тени", – делает вывод эксперт.

Как рассказал порталу ГАРАНТ.РУ ведущий юрист Юридической фирмы "Интер-Право", старший преподаватель юридического факультета Южного Федерального Университета, к. ю. н. Денис Козлов, в первую очередь новые правила коснутся тех собственников, которые оформили права на принадлежащую им недвижимость до 31 января 1998 г. – даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – действующий закон о регистрации недвижимости), а также их наследников, фактически принявших наследство (п. 2 ст. 1153 ГК РФ). Иные правопреемники, не оформившие надлежащим образом свои права, также находятся в зоне риска, добавляет эксперт. Подавляющее большинство таких собственников – это простые дачники, приобретшие свои участки еще в советские времена, и которые до сих пор не оформили права на свою недвижимость, например, в порядке "дачной амнистии". А значит, сведения о праве собственности последних скорее всего отсутствуют в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) и это вкупе с отсутствием сведений о владельце в ГКН создает условия, к примеру, для заявления местными властями исков о признании тех или иных строений бесхозяйными.

НАША СПРАВКА

В настоящее время действует упрощенный порядок госрегистрации прав на недвижимость – "дачная амнистия". Регистрация прав собственности может понадобиться, например, в случае продажи или раздела имущества между наследниками. Сейчас можно зарегистрировать объект индивидуального жилищного строительства, созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, представив в Росреестр минимальный пакет документов. Единственным основанием для госрегистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства до 1 марта 2008 года является правоустанавливающий документ на земельный участок. После указанного срока для госрегистрации будет необходимо также разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или разрешение на строительство (п. 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").


Помимо дачников, под действие новой нормы подпадают и владельцы "долгостроев", фактически эксплуатирующие жилые строения, которые, однако, формально являются объектами незавершенного строительства. Таким способом некоторые граждане уклоняются от уплаты налога на недвижимость. Эти объекты также могут быть признаны де-юре бесхозяйными.

 

Новые правила … и что с того? 

Собственникам следует иметь в виду, что сама по себе передача Росреестром местным властям сведений о "бесхозной" недвижимости не влечет каких-либо правовых последствий в виде, например, автоматического исключения сведений о ней из ГКН или ЕГРП, утраты права собственности и т. д. Так, Ирина Орешкина отмечает, что порядок действий органа местного самоуправления после получения сведений из Росреестра в настоящее время отсутствует, поэтому неясно, каким образом органы местной власти смогут использовать эту информацию. "Может возникнуть путаница, добавляет юрист, когда орган кадастрового учета передаст сведения об отсутствии собственника, а потом этот "собственник" через некоторое время придет регистрировать свое право. Как в этом случае нужно поступать органу кадастрового учета? Отзывать ранее переданные сведения? Однако законных оснований для отказа в регистрации права собственности у регистратора нет, подчеркивает эксперт.

В то же время, по мнению Дениса Козлова, местные власти могут только попытаться задействовать, к примеру, нормы ГК РФ о бесхозяйных вещах, каковыми признаются неимеющие собственника вещи, или вещи, собственник которых неизвестен либо, от права собственности на которые он отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). При этом бесхозяйная недвижимость должна быть по заявлению органа местного самоуправления принята на учет государственным регистратором и только по истечении года со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности за муниципальным образованием (абз. 1-2 п. 3 ст. 225 ГК РФ). Однако представляется, что прежде чем обращаться в суд, представители муниципалитетов должны удостовериться в том, что у "бесхозных" участков на самом деле нет законных владельцев, подчеркнул эксперт.

СОВЕТ

Для того, чтобы исключить возможные спорные ситуации, собственникам есть смысл уточнить в Росреестре, включены ли сведения о принадлежащей им недвижимости в ГКН и ЕГРП. Выписки из ГКН и ЕГРП можно, в том числе, заказать на сайте www.rosreestr.ru в разделе "Государственные услуги", или на Едином портале www.gosuslugi.ru. Получение выписки из ГКН И ЕГРП займет не более рабочих 5 дней и обойдется в сумму от 150 руб. за одну электронную выписку, и от 400 руб. – за выписку в бумажном виде.

В то же время, и этот сценарий не предопределен. Собственник может отстоять в суде право на свое имущество, представив соответствующие документы о праве собственности на него (абз. 3 п. 3 ст. 225 ГК РФ, п. 1 ст. 6 действующего закона о регистрации недвижимости). Но все же не исключено, что судебный процесс о признании права собственности за муниципалитетом может пройти, в том числе, без ведома настоящего владельца . И это закономерно, ведь для Росреестра, местных властей и, наконец, суда, спорная недвижимость уже не имеет законного владельца и, поэтому, извещать о заседании суда, формально, некого. Поэтому можно прогнозировать в будущем ситуации, когда законный владелец должен будет оспаривать судебное решение о признании права муниципальной собственности на принадлежащее ему строение.

 

***

Очевидно, что новые правила информирования местных властей о "бесхозных" постройках создают некоторую правовую неопределенность и заставляют собственников чувствовать себя не вполне уверенно в виду перспективы отстаивания своих прав и законных интересов суде. Ситуация усугубляется еще и тем, что несмотря на довольно высокий уровень достоверности информации, содержащихся ГКН и ЕГРП, достигнутый к настоящему времени, невозможно застраховаться от возможных ошибок в этих базах данных. Кроме того, не исключены и случаи направления Росреестром в муниципалитеты и ошибочных данных. А главное – не был определен порядок использования этих данных органами местного самоуправления Поэтому как именно новая форма контроля выполнения гражданами своих обязанностей по государственной регистрации недвижимости будет осуществляться – покажет только практика.

Остались вопросы? Ждем ваших писем на E-mail: editor@garant.ru. Портал ГАРАНТ.РУ разберется в самых интересных ситуациях, возникших при применении ст. 2 Закона № 251-ФЗ.

Читать ГАРАНТ.РУ в и

Документы по теме:

Читайте также:

В платежных документах на получение сведений из ЕГРП и ГКН может появиться уникальный идентификатор начисления
Минэкономразвития России планирует сделать это для возможности отражения информации о платеже в ГИС о государственных и муниципальных платежах.

Вступил в силу закон, упрощающий порядок регистрации недвижимости

Вступил в силу закон, упрощающий порядок регистрации недвижимости
Нотариусы, страховщики и банки теперь должны самостоятельно получать данные из реестра прав на недвижимость и госкадастра.

Предлагается установить правила выплаты компенсации за утрату права, зарегистрированного в Едином госреестре прав

Предлагается установить правила выплаты компенсации за утрату права, зарегистрированного в Едином госреестре прав
Нотариусы, страховщики и банки теперь должны самостоятельно получать данные из реестра прав на недвижимость и госкадастра.